发布时间：2022-02-16 09:01:08
2020年过去了。回顾过去一年疫情带来的挑战，企业可能对环境的变化感触良多。
2019年，远洋集团总部年轻化、长租公寓和养老服务剥离、区域业务板块大规模调整等变化明显。这些动作背后意味着房地产企业正在发生变化。
2020年，随着疫情的爆发和“三条红线”等因素的叠加，中远集团在这一年提出了“聚焦赋能”。进一步看，聚焦主业、重访规模，反映出中远集团过早的多元化布局、追求低杠杆发展带来业绩增长乏力、规模逐渐掉出前列的焦虑。
也许改变的第一步是如何走出过去的舒适区。
位错发展
远洋运输集团有扩张的历史。
作为一家有着27年发展历史的公司，中远集团前身是中远集团旗下的中远地产，2007年成功登陆港交所，被称为“第一红筹”。
上市两年后，远洋集团经历爆发式增长，销售规模从62亿元翻倍至143亿元，成为百亿销售俱乐部最早成员之一。从市场数据来看，远洋集团2009年的销售规模基本处于前20名。
当时正是房地产行业的黄金时期，政策扶持，信贷宽松，需求刚性...各种利好因素下，不少房企的销售业绩创下历史新高，远洋集团就是受益者之一。
两年间，中远集团通过多次并购不断扩大业务规模，包括合计12亿元收购鸿多集团、大连干豪地产，4.74亿元收购盛阳置业投资等。
同时，大本营北京远洋集团的市场份额也位居前列，也被称为“北京一哥”。当时远洋集团在接受采访时透露，2008年在北京的市场份额达到了4%，这为其2009年的成绩奠定了一定的基础。
在业务快速发展的同时，远洋运输集团也先于同行在北京、上海、杭州、青岛等城市收获项目。
2010年3月，经过84轮激烈竞价，中远集团以40.8亿元拿下朝阳区大王井1号地块。楼面价27500元/平方米，溢价率高达172%，刷新了当时北京土地市场的单价。
当时，远洋运输集团有一个收获上述地块的天堂。
从外轮集团管理层的外部声音来看，我们可能已经下定决心拿下该宗地，认为价格仍在合理区间:“望京宗地价格、项目本身条件、市场预期均认为合理。公司已完成项目产品的设计研究和初步规划，定位为高端住宅。”
当年的望京情节是远洋集团快速扩张的一个缩影。2010年，权益类新增土地储备面积和成本迎来爆发式增长。2009年新增权益类土地储备由上年的131.8万平方米翻了一番，达到289.8万平方米，2010年翻了一番，达到662.6万平方米。这三年新增土储成本分别为3411元/平方米、3029元/平方米和4683元/平方米。
数据来源:企业公告、意见指数统计
现在，那段短暂的扩张史是一个缩影，也是一个转折点。
随后几年，远洋集团开始调整步伐进入“舒适区”，选择了相对谨慎的发展模式。这种变化的原因包括许多因素。虽然金融风暴后国内经济有所复苏，但房地产信贷和土地调控力度有所加强，远洋集团当时的中资背景以及快速扩张调整留下的“痛点”等。
其中，2007-2011年间，远洋集团也陷入了“增收不增利”的局面。营收由2007年的57.5亿元增长至2011年的198.97亿元，复合年增长率为28.18%，净利润由17.92亿元增长至26.21亿元，复合年增长率为7.9%，净利率由31.16%下降
数据来源:企业公告、意见指数统计
到2020年，远洋运输集团近年来低杠杆战略的利弊将更加明显。
在“三条红线”的压力下，前期采取高杠杆发展的房企通过引入保险资金、出售项目、增发股票、物业管理公司上市等方式降低负债。相反，中远集团的减债压力相对较小。
2020年年中，中远集团踩红线，净贷比65%，现金短债比1.98，不含预付款的资产负债率70.61%，短债比25.22%。同期有息负债总额874亿元，其中1年期、1-2年期、2-5年期和5年期以上分别占25.22%、27.31%、27.24%和20.24%。
将负债率与净贷款率进行对比，也可以发现远洋集团并没有采取高杠杆的策略。
从2010年到2019年，这两项数据前8年都没有超过70%，后两年在1000亿元的销售目标下有所增长。
数据来源:企业公告、意见指数统计
此外，在分拆物业管理和上市的热潮下，远洋集团成功分拆远洋服务，并在HKEx主板上市。IPO价格为5.88港元/股，全球发售所得款项净额约为16.35亿港元。这一行动也将有助于远洋运输集团降低债务水平，增加股本，增加现金流。
然而，众多物业管理公司跻身资本市场，远洋服务难逃上市、破发的命运。
毫无疑问，近两年来，中远集团重访规模号召力，也反映了此前低杠杆战略暴露出的核心问题。
增长乏力
2011年以来，尽管房地产行业面临着复杂的市场环境，但销售规模保持了高速增长，房企一直在利用金融红利不断扩大规模。
当时远洋集团所在的TOP20房地产企业的规模门槛也在提高，从2011年的180亿元上升到2019年的1510亿元，复合年增长率为26.66%。据市场数据显示，2011年至2019年，房地产行业TOP20销售门槛分别录得-17%、29.44%、42%、-12%、24%、81%、42%、44%和12%。
同时，远洋集团销售规模由2011年的270亿元增长至2019年的1300亿元，复合年增长率为19.08%，低于TOP20销售门槛的增长率。其中，2012-2015年期间，销售增长率低于复合年增长率，2015年录得1%的增长。
进一步来看，作为开发商最基本的生产要素，中远集团土地储备规模从2011年的2398.9万平方米下降至2016年的2169.9万平方米，最低值降至1988万平方米。由此来看，土地储备整体规模的停滞成为销售规模增长缓慢的原因之一，跌出TOP20也就不足为奇了。
土储规模下降的主要原因有:一是在消化高地价项目期间，遇到限购、限贷等限制；二是多元化经营占用了主业的资金和精力。
在双重因素的影响下，远洋集团很难在短时间内翻越“大山”。
关于多元化业务，在2019年3月的业绩会上，远洋集团直言:“过去占据一定精力的物业、物流、投资物业、养老等非住宅业务，这些业务未来会更加注重资产管理的规模，应该是合适的。反哺，我靠资产增加。”
事实上，这种多元化的业务发展战略也与远洋集团股东结构的变化有关。国有企业中远集团退出中远集团股东名单后，南丰集团和中国人寿相继接任，各自提名一名执行董事加入董事会。养老地产和商业地产成为新的探索领域。
2015年，安邦保险接手南丰集团，成为远洋集团第二大股东。当时，中远已经开始尝试联合办公业务“OK SPACE”。随后，他重点关注物流地产和长租公寓，如认购2.96亿股h股IPO股份的中国物流资产；推出长租品牌“邦舍”，并在北京青年路落地首个项目，并延伸至大连、上海、杭州等城市。
这些初始投资大、盈利周期长的非住宅业务，也导致远洋集团营收、毛利、净利润缺乏稳定增长，处于大起大落的状态。其中，营收从2012年的286.58亿元增长至2019年的509.23亿元，毛利从76.99亿元增长至102.22亿元，净利润从39.87亿元增长至41.66亿元，2020年年中分别为193.74亿元、44.7亿元和19.79亿元。
数据来源:企业公告、意见指数统计
体现在“双利”上，都呈现下降趋势。同期毛利率由26.87%下降至20.07%，净利润率由13.91%下降至8.18%。2020年中期毛利率和净利润率分别为23.07%和10.21%，净利润率较上年同期下降5个百分点以上。
数据来源:企业公告、意见指数统计
更重要的是，多元化业务的投入，也使得主业做出了一定的让步。在整体土地储备规模上升趋势的背后，土地储备权益占比逐年下降，从2010年的90%以上降至2019年的54.02%，最低值在2020年年中达到53.81%和53.89%。
数据来源:企业公告、意见指数统计
低股权比例在一定程度上可以减少公司的资金投入和压力，同时享受项目的整体销售成果。但硬币总是有两面的，合作过程中会出现很多不可避免的成本问题，比如沟通成本的增加，导致项目进度的延迟和财务成本的增加，以及后续项目的完成和财产责任的界定。
简而言之，低股权比例意味着整体土地储备规模不是很充足，直接导致房地产企业销售和业绩增长乏力。
与销售规模的增长形成对比的是，远洋运输集团近两年也表现疲软。2018年，董事长李明提出了打入2000亿元阵营的目标:“规模就是现实。现在整个市场形势变了，规模上升了。我们必须迎头赶上，希望在2-3年内达到200家。销售规模1亿元。”
毫无疑问，冲击规模比李明想象的要难。根据预期，远洋集团2019年销售目标为1400亿元，当年可销售资源达到2373亿元。新增资源与库存资源的比例为69%: 31%，淘汰率可维持在60-65%。但最终仅实现销售额1300亿元，达标率92.88%，去除率54.8%。
2020年，远洋集团将销售目标下调至1300亿元，但今年的难度不亚于2019年。受此前扩张战略和新冠肺炎疫情影响，中远集团前11个月累计销量仍录得4点下滑，为1082.4亿元，达标率为83.26%。
如果要实现1300亿元的销售额，远洋集团需要在2020年最后一个月实现217.6亿元的销售额，这也将成为其最高的月度销售记录。
12月31日观点指数发布的2020年中国房地产销售额TOP100榜单显示，远洋集团全年实现销售额1312.1亿元，风险过关。
走出舒适区
如何走出“舒适区”，改变业绩增长乏力的局面，正是远洋集团过去一年的所思所为。
2019年初，李明在公司总部振兴大会上说:“沿着新办公区这条跑道，海洋将从这里重新出发，精耕细作，强身健体，奔向更高的目标。”
事实上，李明“重新开始”的话语承载着复杂的感情，包含着许多无奈的因素，比如弥补错位发展留下的规模“遗憾”、回归主业、再次翻越全国商业布局的“大山”。
回到2019年，房地产行业调控变得更加严厉，如收紧货币政策、“双限”各城市土地拍卖等。高杠杆扩张规模见顶，销售回款周期拉长，“多重问题”演变为“单一问题”。在这种情况下，远洋集团的选择是“聚焦主业，剥离非住宅业务”。
当时远洋集团剥离长租公寓和养老业务，将北京邦社100%股权和北京春轩茂30%股权出售给北京徐达，获利3.09亿元。然而，与投资相比，这种收入可能“小巫见大巫”。
有趣的是，经过几年的投资运营，远洋集团的非住宅业务成果为营收做出了贡献。其他房地产相关业务收入经历了先升后降再升的过程，从2012年的17.38亿元增长到2014年的22.45亿元，再下降到2016年的19.57亿元，随后三年逐年增长，2019年达到58.99亿元，对应的收入贡献率从6.06%增长到11.58%。2020年中期为22.56亿元，贡献率为11.64%。
在回归主业战略下，远洋集团严格控制非住宅业务投资，提出两个非常重要的土地投资指标:坚持聚焦主业发展，坚持投资标准，即2020年不增加非开发业务净资本投资；新项目毛利率和内部收益率分别不低于20%和20%。
细化到项目层面，远洋集团进一步提出坚持“I导向”，新项目要求主导交易，不做财务投入，增加项目权益占比。在项目选择上，要求优先选择周转快的中小项目，降低货比，加快转型周转。
但就远洋集团而言，剥离非住宅业务、提高股权比例、关注交易主导权只是聚焦主业的第一步，下一步是调整区域组织架构。
早在2019年12月底，就有市场消息传出，从2020年开始，远洋集团将从现有的4个事业部拆分为8个事业部，其中沈阳、青岛、大连、抚顺等城市将从第二事业部中分离出来。
直到2019年财务报告披露，远洋集团正式启动“4+8”新管理体系，启动“南移西扩”战略，将四大发展板块重新划分为六大板块，形成了北京、环渤海、华东、华中、华南、华西六大发展板块格局。
2020年5月起，远洋运输集团渤海发展事业部、北京发展事业部、华西发展事业部正式成立。有鉴于此，这一变化将京津冀调整为两个区域，并决定了两个新独立区域——西部和中部的战略意义。
事实上，远洋集团有意避免过多关注北京周边的销售，加大对尚未形成大城市或新城的城市的投入。
中远在北京周边的“舒适区”呆得够久了。
从历年区域土壤储量的持有比例来看，中远集团并没有真正跨过区域结构的“大山”到北京。2014-2019年，环京区域土地收储比例保持在接近40%，区域结构调整后，2020年年中将达到21.63%。
按照远洋集团的假设，华西的销售贡献目标是总量的六分之一。分具体时间节点，2020年底销售金额50亿元，2023年300-400亿元。同时，华南地区的业绩和规模将逐渐成为未来的主力区域；2020年华东地区新品价值预计600-700亿元。
在新陆储的实施上，远洋集团也明显向京外地区倾斜。2020年中期新增土地储备面积201.4万平方米，新增土地储备面积117.1万平方米，权益比例58.14%。据远洋集团介绍，新增土储建设面积的72%在“南扩西扩”区域。
2020年年中，远洋集团土地储备3742万平方米，深圳又有334万平方米的旧改锁项目，一级开发面积706万平方米，总储备面积4782万平方米。可售建筑面积按区域划分，北京、环渤海、长三角、华南、华中、华西分别占21.42%、33.34%、9.21%、18.99%、8.72%、8.32%。
截至2020年下半年，中远集团仍在南京、温州、无锡、江门、福州等舒适区加码芯片。
但未来，远洋集团将在业绩困境下继续寻求新的增长点。从业绩提升和销售规模增长来看，“重新出发”的李明和远洋集团能否走出“舒适区”、“翻越大山”，还有很长一段时间等待和验证。
文章来源:观点地产网
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