商业地产投资回报率 商业地产投资回报率(计算方法）

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根据商业地产运营经验，投资回报率计算公式为:

计算购买和租赁的投资回报=月租金×12(月)/售价

计算购买和转售的投资回报=(销售价格-购买价格)/购买价格

更具体地说:

1.投资回报分析计算公式:投资回报=(月税后租金-物业管理费)×12/所购房屋单价(注:此方法考虑租金与房价的相对关系，只要结果大于8%，就是好的投资。但只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，无法为房贷支付方式提供具体的投资分析。)

2.投资回收期分析计算公式:投资回收期年数=(拍卖期内首付+按揭付款)/(税后月租-每月按揭付款)×12(注:这种方法可以简单估算资金回收期的长短，一般认为结果是12-15年内的合理投资。这种方法比租金返还法更进了一步，适用范围更广，但是片面。)

首先是投资成本

二手房投资成本相对较低，投资资金压力相对较小；但商铺单价高，总价高，区域投资强。

第二是价格决定

二手房投资回报的最大决定因素在于物业周边环境和配套设施的成熟程度；对于店铺投资来说，位置是决定其价格的关键因素。对于以租赁形式投资商铺的人来说，除了位置，面积也是影响租赁价格的重要因素。

第三是投资回报

二手房好租，收入稳定，但资金回收周期比较长，商铺租金回报率高，投资回收周期短。

第四是投资风险

二手房在出租或出售时也面临着一定的风险，比如空由于各种原因导致出租困难而产生的风险，或者频繁更换租客而产生的风险；而商铺具有时效性强，空购买周期短，空购买率低的特点，但容易受到周边环境、时效性、政策的影响。

比如有一家街边小店，面积50平米左右，价格200万左右。目前该物业周边同一物业的月租金约为400元/平米，也就是说，如果该商铺买卖成功，新业主很可能会获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率是多少呢？现在我们来计算一下:

应用上述计算公式:该房产投资回报率为2万元× 12/2万元。通过计算，我们得出该物业的投资回报率为12%。

如果这个投资者转卖卖出215万元，那么其投资回报为(215-200)/200。通过计算，我们得出该物业的投资回报率为7.5%。

企划部最后一个经理比销售部经理专业谦虚多了。以沟通理解沟通的态度，判断自己是否操作过项目，是否了解市场和经验。它非常聪明。这叫高手，我完全不透露自己的技能和能力。看两次交流三次对话就能看出我是个有实力有能力的人。

如何判断投资回报

现在已经计算出投资回报，如何判断这些价值的意义？也就是说，哪个价值代表合理利润？哪个值意味着永远不要碰你的手？哪个值代表它的收益很好？或者哪个价值属于对方条件太好，你要慎重考虑？

据业内人士介绍，在解读这些价值观时没有一个标准答案，可能10个人就有10个答案。但是，根据本报从一些房地产从业者和投资者那里收集到的数据，其实这些答案几乎是一样的，不同的只是小数点后的数值。

据相关业内人士介绍，其实不同物业的理想投资回报是不一样的。以商住两用物业、未完成业务和地铁物业为例，其合理利润、投资临界点和超高利润率将大致列于下表:

物业类合理收益率，投资临界点，超高收益率(需谨慎)

商业和住宅物业10-12% >: 7%以上15%

9-10%的未完成业务>:超过6%和20%

3-6%的地铁物业>:10%以上3%

附加:商铺投资收益率的四种计算方法

公式1:系数x销售面积(建筑面积)=权重系数

一、根据项目建设成本、利润目标水平、市场竞争情况、现场条件、建设水平和项目本身规模，设定预期销售总额。例如，y亿元。

b、根据经验，针对项目的不同层次设置系数。第一层原则上是项目价值最高、价格最高的一层，通常以系数为100%；第二层根据项目具体情况取小于100%的系数值，系数值的取值取决于项目的流程导向体系、店铺的规划布局、周边店铺的价格水平等因素。以此类推，水平系数越高越小，地下水平也是如此。

c、计算各层的权重系数。根据第二点设定的系数，乘以该楼层的实用面积(或建筑面积)，计算该楼层的权重系数。(这一步的计算方法在所有楼层都一样)

公式2: ∑权重系数=总权重系数

a、计算总权重系数。将每层的权重系数相加并求和，得到项目的总权重系数

b、计算不同级别的总价和均价。该级别的总价等于项目总目标销售额除以总权重系数，再乘以该级别的权重系数；楼层的平均价格等于楼层的总价格除以实用面积(建筑面积)。其他层依次类推

公式3:(目标销量÷总权重系数)x层权重系数=层总价

公式4:楼层总价÷楼层销售面积(建筑面积)=楼层均价

在获得每层总价和均价的前提下，具体计算每层不同位置店铺的售价。具体如下:根据该层各具体店铺的位置、知名度、渠道类型、到达程度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层在整个项目中的权重系数和销售总价，设定思路与层系数的设定类似)。位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易接近的店铺，通常设定为100%，根据不同因素的变化而降低。

计算具体门店的权重系数。将店铺的销售面积(建筑面积)乘以上一步设定的店铺系数，计算出店铺的权重系数。

公式5:店铺系数x店铺销售面积(建筑面积)=店铺权重系数

类比计算每个具体店铺的权重系数，相加得到该层店铺的总权重系数。

公式6: ∑具体店铺权重系数=不同店铺总权重系数

计算具体店铺的总价和具体店铺的单价。具体门店的总价等于计算出的楼层总销售额(详见公式3)，除以楼层门店总权重系数得到的值乘以具体门店的权重系数；特定商店的单位销售价格等于特定商店的总销售价格除以可销售面积(建筑面积)。其他具体店铺依次类推

公式7:(逐层计算销售额÷逐层总权重系数)x具体店铺权重系数=具体店铺总价

公式8:具体店铺总价÷具体店铺销售面积(建筑面积)=具体店铺单价

至此，商铺的具体价格制定基本完成。但这不是一成不变的，应该根据市场销售情况、竞争环境、投资者反馈、利润目标调整等因素进行调整。国内商铺年平均回报率预计在7%左右，商铺月租金=商铺总价*7%/12商铺10-15年内收回成本。投资回报=年租金/售价

商店投资收益率的四种算法

目前商铺投资热潮急剧升温，那么商铺投资回报率如何计算呢？据工作人员介绍，商铺投资回报有几种算法:

1.租金收益率法

公式:(税后月租-月按揭付款)× 12/(拍卖期内首付+按揭付款)。

优点:考虑租金、价格和前期主要投资，比租金收益分析法更适用，可以估算资本回收期的长短。

缺点:不考虑前期其他投入和资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。并且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金收益率分析

公式:(月税后租金-月物业管理费)×12/所购房屋总价。用这种方法计算出来的比例越大，越值得投资。

优点:考虑到房租、房价两个因素的相对关系，选择“优秀楼盘”是一个简单的方法。

缺点:没有考虑所有的投入产出，没有考虑资金的时间成本，不能作为投资分析的综合依据。我们无法提供按揭还款的具体分析。

3.内部收益率法

房地产投资公式为:累计总收益/累计总投资=投资期内月租金×累计租赁月数/(首付房贷+保险费+契税+大修基金+家具等其他投资+累计房贷付款+累计物业管理费)=内部收益率。

以上公式以房贷为例；不考虑利息支付和代理费用；投资期内考虑累计收益和投资。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的投资及收益、现金流等所有因素。可以结合租金收益率使用。内部收益率可以理解为存在银行的存款，只不过我国银行的利率是按单利计算，而内部收益率是按复利计算。

缺点:通过计算内部收益率来判断一个物业的投资价值，是以今天的数据来推断未来，而未来租金涨跌未知。

4.简单的国际评估方法

基本公式是:如果房产年收入×15年=房产购买价格，则认为该房产物有所值。这家国际专业理财公司是评估一个物业投资价值的简单方法。

最容易记住的公式:年投资回报=(月租×12个月)/总价

举例:店铺面积100平米，单价20万，总价2000万，回报率5%；

月租= 5% × 2000000 ÷ 12 = 83333元

每平方米租金=月租金÷面积=83333元÷100平方米=833元/平方米

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二、近期活动介绍

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