如何投资房地产 未来十年如何投资中国的房地产

王大国

2017年9月30日以来，最高决策层按下调控按钮，随后各地调控政策频频加码，一轮又一轮。

目前，全国楼市已进入“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)时代。这个时候房地产发生了什么变化？

本文将从宏观和微观两个角度进行阐述。

第一，无法逃脱的循环

纵观世界，各行各业都有一个不可逃避的周期律，它不取决于人的意志，客观存在。

在所有的经济周期规律中，房地产周期被称为“周期之母”。

以美国为例，其四次漫长的房地产周期受到宏观经济和大经济形势的影响，分别发生在2008年的一战、二战、石油危机和次贷危机。

在中国，根据国务院制定的《国家人口发展规划(2016-2030)》，到2030年，我国常住人口的城市化率将达到70%。

怎么理解？可以参考Nassem曲线(如下图)

曲线表明，世界城市化的发展将经历这个类似正弦波曲线的上升过程。每个国家都要经历三个阶段的城市化，中国也不例外。

第一阶段(1978-1998)

这20年是中国房地产的起步阶段，经济势头相对缓慢，还在农业社会。城市化率每年从18%-30%上升到0.5%-0.6%。

第二阶段(1998-2022)

第二阶段是城市化加速。从1998年开始，朱镕基开始房改，实行房地产完全市场化，人口迅速向大城市聚集。到2017年底，城市化率从30%上升到58.52%，年城市化率加速增长1.2-1.3%，最高年增长率达到1.61%。

加速预计什么时候结束？预计2024年达到65%。

为什么是2024年？为什么城市化率65%是上限？

因为总人口占城市化率的比例不支持向上发展。统计局发布的数据显示，2017年中国总人口(不含港澳台)为13.9亿，年均净增700-800万。预计2022年人口峰值将达到14.2亿，2023年将出现人口拐点。每年减少30-50万人，人口逐年减少，40、50、60年后生活在农村和偏远地区。人口和城市化率的拐点是房地产行业的拐点。

第三阶段:后城市化阶段

在这个阶段，经济发展势头趋于平缓，再次走向成熟。此时，国家基本实现现代化，进入后城市化阶段，城市化水平从65%上升到75%，发展速度放缓。

第二，逃避的趋势

1)房价逃不掉的政策趋势

就像不可避免的经济周期一样，在房地产圈里，有两个不可避免的谈论房地产的人，任泽平和任志强。

任泽平的观点是:长期人口，中期土地，短期金融。

任志强的观点是:长期政策，中期政策，短期政策。

许多经济学家都读过空在国家加强调控期间。只有任志强一直在唱很多，坚持房价上涨论。2004年、2008年、2014年，他明确鼓励大家抓紧时间买房，三次都迎来了楼市的大幅上涨。目前只有任志强是对的。跟任志强唱了20年很多，大家都给他毒舌起了个外号:任大炮。

任泽平的观点比较学术，任志强的观点比较直接，因为不管是人口、土地还是金融，都和无法逃脱的政策有关。比如政府计划供应土地，政府审批房价，政府控制网上签的数据，政治决定利率和税收，说明房价逃不过政策。

国家逃不掉的房地产

也许你会问，中国完成第二阶段，加快发展之后，房地产会不会不发展？

不，即使房地产发展缓慢，其数量仍然巨大。

1)住宅交易量大

如果说2024年之前，按总人口的一个点来算，1400万人，住宅交易量至少13亿平方米。

那么2024年以后人口减半，700多万人入城，住宅交易量7亿平方米，还是很大的。

2)行业从业人数巨大

作为与房地产直接相关的建筑行业，从业人员4010万人。

有近2000万间接从业人员有房产。

房地产相关行业也有三四千万从业人员。

近一亿人直接和间接工作，房地产行业从业人数庞大，国家要照顾。

3)中国房地产周期长

中国房地产周期将超过美国最长的24年周期，预计将持续近30年。

这是由人口基数和城市化率决定的。中国人口基数远超美国，中国城市化率从农业的18%开始，远低于美国。注定中国的房地产周期会比美国长。

中国的房地产周期应该分为三个阶段。第一阶段预计2024年完成四五县城城镇化，房价开始企稳；第二阶段，预计2028年，强势二线城市和省会城市完成城镇化，人口稳定，房价开始企稳；第三阶段是大都市区，人口继续流入，发展5到10年。

3.哪个城市最值得投资？

一般城市的房地产市场，取决于城市化率、总人口、年去城市化、城市存量、建设与预售、土地存量、人口净流入。

但除了参考这些指标外，还应该考虑在房地产周期的转折点仍然可以增加的城市。

问:房地产周期的转折点是什么时候？

答:人口和城市化率均衡，65%的城市家庭拥有1.1套房。

届时，50个城市的房价可能会下跌并巩固。但省会、大都市区等30个城市仍将缓慢崛起。

为什么？因为有人口、经济、科技、GDP支撑。房价的本质是由一切资源的程度和数量决定的。

这就要谈一谈投资房地产逃不掉的“都市圈”概念了。

都市圈是以大城市为核心、人口密度高、人口庞大的国家和地区中最活跃、最重要的区域。

这些大都市房价支撑的背后，是人们争夺资源。每个人都是理性的个体，他一定会选择一个最适合发展、赚钱、找工作的城市。大都市有很多工作岗位和创业机会，足以吸引人才，具有很强的城市聚焦效应，带动城市经济繁荣。而且它关系到中国经济发展的大局，具有不可替代的正向集聚效应，与“看人口长远”是一致的。中国的都市圈可以参考日本的三大都市圈和美国的十大都市圈。

目前，中国已经出现了几个大都市圈的雏形，可以作为房地产市场投资的参考。

1)粤港澳大湾区:香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州。

2)长三角都市圈:上海、杭州、南京、苏州、无锡、扬州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、滁州、芜湖、马鞍山等城市。

3)京津冀都市圈:北京、天津、唐山、廊坊、石家庄，包括衡水、张家口、沧州、安阳等城市，但都远远落后。

4)成渝都市圈:成渝。

5)郑州都市圈

6)武汉城市圈

高房价的背后是资金流动、人员流动、产业流动。人才、资本、政策都会向大都市区倾斜。

四、居者有其屋关键词

1)购买政治:

买下政府所在地，四支队伍，政府把学校、医院等所有公共设施搬到整体旁边，说明是在打造新的行政中心区。

2)购买经济:

比如金融机构，保险公司，银行。

3)购买文化:

例如图书馆、电影院、学校和文化艺术中心

4)购买运动:

如政府修建的奥林匹克体育中心、全民健身中心等。

5)购买运输:

买个公交站，公交站，高铁旁边的房子，地铁，甚至几个横纵的路网核心，交通方便。

6)购买卫生用品:

比如在医院和妇幼保健中心旁边。尤其对于儿童和老人来说，医疗资源尤为重要。

7)购买环境:

在湖边、山上、广场和公园附近购买。

8)买中心:

买省会城市，城市最中心的部分，经济繁荣的中心。

9)买全国:

如海南、北海、桂林、西双版纳、湛江、阳江等城市。越出政策，房价越长，政策越严，房价增长越快。

买房的关键词一定要叠加。买房的时候关键词越多越好。买房所投资的物业位置有三个以上的关键词，可以放心购买。

房价能涨多少？在日本东京，1990年房地产崩盘的时候，一套房子价值2000-3000万美元，今天还值500-800万美元。中国的北京、上海、深圳房价，你想想！但是不要无知的说房子多。什么小两口会有六套房，一定人口，一定总量的房子。城市化率结束，哪里会有多余的房子？经济问题最终是债务。为什么买房？你知道的！最后，我用马光远的一句话结束我的发言:当中国的城市化和人口拐点还没有结束的时候，你总是可以回头看到房价很低。