深圳购房政策 7.15新政后深圳购房问题50条

7.15新政后深圳买房50个问题

广东华商律师事务所周正峰

在前面文章15点的基础上，结合我的房地产律师实践经验，对2020年7月15日以后深圳的购房政策做了总结，共50篇。本文只适用于深圳，遗漏和错误在所难免。请指正。

第一，深层次的家庭，深层次的成年单身

1.深户家庭和成年单身深户家庭必须在本市定居满3年，并能提供购房日前在本市连续缴纳个人所得税或社会保险满36个月以上的证明，方可购买商品房。只要夫妻一方是满足上述条件的深层次家庭，就是有购房资格的深层次家庭，这样的深层次家庭两个是有限的。

2.深户的一户是符合购房条件的深户，另一户是符合购房条件的深户或非深户。一个家庭购买的商品房可以以一方或双方的名义单独登记。也就是说，登记男方、女方或者男女双方有三种方式。

3.其中一个深户是符合购房条件的深户，另一个是不符合购房条件的深户或非深户。家庭购买的商品房可以以符合条件的一户或两户的名义登记，不能以不符合购买条件的一方的名义单独登记。

4.在深圳连续缴纳社保或个税满5年但进入深户不满3年的深户家庭有资格购房，此类深户家庭限购一套商品房。所购商品房可以以连续缴纳社保或个税满5年的一方或双方的名义进行登记。

5.如果其中一个深户是符合购房条件的深户，另一个是境外人士，可以在符合购房条件的一方或双方名下登记。境外人士必须符合境外订单的要求，且只能在境外人士名下登记一套商品房。

6.在深户居住不满3年的成年单身人士，可在购房日前提供在本市连续缴纳5年以上个人所得税或社会保险的证明，社保或个税缴纳时间不超过3个月，可购买一套商品房。

7.在深户居住三年的成年单身人士，在购房之日前三年内但不超过三个月内已被社保截止，在购房之日前三年半内已在我市缴纳社保36个月且符合其他购房条件的，可购买一套商品房。

二、非深户、非深户成年单身

8.非深户限制一套商品房。一方有购房资格，另一方没有。家庭购买的商品房可以以符合购房条件的一方或双方名义登记，不能以不符合购房条件的一方名义单独登记。如果双方都有购房资格，可以随意登记。

9.购买日之前5年缴纳社保但不超过3个月的非深交成年单身，购买日之前5年半在我市缴纳社保满60个月且符合其他购买条件的，可购买1套商品房。

第三，外国人

10.海外人士被个别成年人限制购买1套商品房。一个家庭可以购买两套，每一方配偶只能单独登记一套商品房。

11.港、澳、台人士、华侨及《外国人永久居留许可证》持有人在深圳购房从未提供过当地居住、学习或工作年限证明，只需提供自用和独立的承诺书。

12.境外人士需提交自用、自主的承诺书，以及在境内一年以上的劳动用工合同、就业证明或学生登记证明，方可购买一套商品房。

13.国内外人士和港澳台人士婚后在深圳买房。外国人缴纳社保或者纳税满五年的，房屋可以以个人名义或者联名登记；外国人五年未缴纳社保或税费的，可以单独或共同以港澳台人名义登记房屋。

四.未成年人

14.符合购房条件的家庭或个人的未成年子女，因无纳税或社保记录，不能作为购房人或捐赠者，不具备购房资格，但继承手续不受影响。

15.境外未成年人不符合外国顺序的要求，也不能成为购买者或捐献者，但继承程序不受影响。

5.离婚后三年内买房

16.如果离婚前姓氏下没有房产，离婚后3年内，任何一方符合成年单身买房条件后，可以独立购买一套房产。

17.成年单身人士在购房日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的房屋单元数按购房日前3年内离婚家庭总数之和计算，即3年内所有离婚记录均可追溯。

18.如果离婚前家庭名下有一套房子，且登记在一方名下，则离婚后3年内，非住房方符合成年单身购房条件后可购买一套商品房，获得该房屋的一方即使在离婚后3年内出售该房屋，也不具备购房资格。

19.离婚前，如果在姓氏下有房产，并且登记在双方名下，离婚后双方协商改为一方名下，那么对方符合单身人士购房条件后就有资格购房，离婚后3年内改变房产出售房产的一方符合成年单身人士购房条件，也没有资格购房。

20.离婚前，如果姓氏中有一套房子，登记在双方名下，双方直接出售，不改任何一方的名字。此时，双方协商房屋购买资格配额登记权的分配。达成一致意见后，可以以符合购房条件的一方或双方名义购房并登记，离婚后3年内另一方不具备购房资格。

21.离婚前姓氏中有两处或两处以上财产的，无论哪一处登记在名下，离婚后3年内双方均无购房资格。离婚后即使房产出售，双方都没有资格买房。

22.深圳7.15新政对离婚后3年内购房的限制政策，仅针对分娩时已离婚的成年单身人士。离婚后3年内再婚或再婚的，按现有家庭住房单位计算，不再考虑离婚前家庭自有住房情况。

23.夫妻离婚日期的判定标准以《离婚证》登记时间或法院判决生效时间为准。

24.境外夫妻办理财产更名和离婚手续时，需要提供大使馆出具的夫妻关系证明文件。

25.过户时买受人是否需要提交离婚协议是多方核实的，登记中心提交文件时不看买受人的离婚协议。目前成年单身人士作为买家过户，需要在三年内申报婚姻状况。

26.变更登记流程用于婚姻存续期间变更夫妻姓名，仅需12.5元。双方不存在赠与关系，不需要缴纳契税，也不要求对方有购房资格，也不受买卖三年的约束。现在继承、离婚财产分割和夫妻所有权更名都可以直接在登记中心办理，不用去税务机关申请免税。

27.7.15政策本身不涉及离婚购房信贷政策的调整，只增加非普通住宅贷款首付比例。所以离婚后，购房信贷政策仍然沿用2018年7月31日的离婚购房信贷政策。也就是说，购房人在离婚后2年内申请住房贷款，贷款首付比例不低于70%；但在离婚前，无房无贷的案件仍有30%执行，只有一套房以50%执行。

第六，结算、社会保障和个人纳税认定标准

28.深户落户时间的确定，以户口簿记载的时间为准。

29.社会保险凭证是指本市为就业缴纳的社会保险，是指养老保险、医疗保险和工伤保险中的任意两种保险。儿童医疗保险不包括在内。连续支付和累计支付不包括逾期支付。在领取失业保险金期间，购房的社保条件只检查医疗保险的缴纳情况。

30.社保或个税允许清偿时间不超过3个月，即在购买条件要求的连续缴纳期内清偿一次或多次，但总额不超过3个月。

31.购买人提供个人所得税作为购买资格证明材料的，当月申报的个人所得税未达到个税起征点，税额为零，但有社保记录的纳税不视为中止。纳税期限不得超过3个月。

32.深圳退休人员退休前需要在深圳提供社保或税务证明。深户退休前需要连续缴纳个人所得税或社会保险证明至少3年。非深户退休前需要连续5年以上的个人所得税或社会保险证明。

33.疫情期间的社会保障鉴定。在疫情期间不能按时缴纳社保，且在当地疫情解除后3个月内缴纳完毕的，视为连续缴纳社保，遣散费和补偿金的情况不纳入购买社保要求的审核。房地产登记中心称，2020年2月至12月，逾期或停交的款项也视为已付款，不纳入评估范围。

七.非自然人

34.非自然人在深圳禁止购房，可以购买住宅物业以外的物业。在mainland China注册的非自然人可以，但不用在深圳注册。但非自然人购买工业建筑需要符合2月1日起施行的《深圳市工业建筑及配套用房转让管理办法》最新政策要求。

35.境外机构在中国境内设立的分支机构和代表机构，可以购买办公商品房自用。

八、限制销售

36.2018年7月31日后购买的禁止转让的商品房，自登记之日起限制5年，商品房自登记之日起限制3年。拆迁权利人首次转让被拆迁房屋的无限售权。

37.限制出售一手住房的起点是从房地产登记证上房地产登记中心印章位置所示的登记日期起算，即从房地产登记簿上的登记时间起算，而不是从网上签订合同的备案时间起算。网上签约登记只是一种行政管理手段，并不是产权转移的凭证。

38.继承、离婚、财产分析还应包括婚姻变更、更换房产证等。没有实际交易行为的，该房产限售起点的计算时间按照这些行为发生前房产证记载的最新过户登记时间计算。

九.销售、继承和赠与

39.在限售限售政策和赠与的影响下，共有人之间的继承、离婚、婚姻变更、股份转让不受限售政策的影响。我国没有遗产税，当然最经济的还是遗产。礼品和买卖之间，优先考虑买卖。至于具体的房产，是买卖过程划算还是赠与过程划算，取决于赠与的接受者是不是第一套房，房产是不是豪宅，未来卖出房子的时间，减税免税等。

40.在深圳，直系亲属可以按照房产证的登记价格买卖过户。

41.如果赠与人只想给与自己有血缘关系的近亲属，不包括亲属的配偶离婚、分居的，应当按照《民法典》第1062条的要求，遵循定向赠与的程序。与正常业务一样，捐赠的应税价值仅在直系亲属之间捐赠，其他减免税只需缴纳3%的契税和印花税。

42.直系亲属按登记价买卖转让、捐赠、继承的财产再出售的，深圳也可以核实纳税，国外基本要求核实纳税。当事人在国外竞买房屋时，需要核实标的物的来源。已经招了很多郑州、上海的投标人。

43.捐赠和继承可能不需要办理公证手续。相关信息未经公证的，应当按照登记中心的要求提交相应信息。公告发布后15个工作日内，任何人不得对注册提出异议。继承不要求继承人有购房资格，赠与要求受赠人有购房资格。

44.通过继承、遗赠、离婚、直系亲属赠与、遗失重置等方式取得的房屋。，按原购买时间继续购买，符合五绝条件再次出售的，减征、免征个人所得税。拆迁补偿款和非直系亲属捐赠的房屋，购买时间以取得许可证的时间为准。

X.在线签署合同

45.网上签约有两种方式，即通过中介公司进入和买卖双方自助进入。封存房屋的网上签约合同不能在中介公司系统生成。目前买卖双方自行签订网上签约合同的，仍可在网上签约合同中进入财产扣押状态，但最近增加了买卖双方身份核对程序。

46.网上签约合同上最后一个人的签约时间是确定新买家契税缴纳时间的起点，即固定买家是否符合家庭唯一房屋契税优惠政策，即按第一套还是第二套。缴纳契税时间节点；是计算业主财产五年以上唯一纳税时间的终点；或卖方财产限制出售期的结束。

XI。发排

47.买受人签订二手房买卖合同时，可能不具备购房资格，但转让时可能已经具备。在深圳投标买房，投标人必须在投标当天具备购房资格。现在深圳有最新的法院规定，投标人中标后必须出具购房资格证书。

48.关于拍卖行纳税时间起点和限售时间起点。经核实，登记中心不看房产证上记载的拍卖成交时间和首页登记时间，统一以执行裁定和协助执行通知书送达登记中心的时间计算纳税和限售起始时间。

十二.其他

49.移民海外或者有双户口的人，需要出具身份变更前后是同一个人的证明，才能出售房产。

50.不管委托人是不是深户家庭成员，在法院的答复中，不动产登记中心计算的是以家庭名义购房的资格，也就是说，说的和做的实际上是不一样的，导致一些判决的执行出现了一些问题。

——周正峰2020年10月22日写于深港中旅大厦

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